위드에이스

경매참여요령

01. 부동산 구입계획

01.

실입주, 투자(시세차익, 임대수익) 등 자신의 부동산 구입목표에 따른 지역선정 및 물건선정을 먼저 정하셔야합니다. 경매부동산 취득 시 세금, 컨설팅수수료, 명도비용 등도 함께 생각하여 금액을 산정하셔야합니다. 경매는 일반매매와 다르다는 것을 유념하시고 정확한 권리분석 및 가치파악이 중요합니다.

02. 물건검색

02.

구입하시고자하는 지역의 부동산을 먼저 검색하신 후 물건을 선별하십시오. 위드에이스는 지역별, 종류별, 금액별 등 상세검색으로 검색이 가능하며 특히 맞춤검색등 1:1 물건 검색이 가능합니다.

03. 입찰물건결정

03.

자신의 목적에 맞는 경매물건을 검색하신 후 물건의 특이사항파악, 진행사항 파악, 기본적인 시세 등을 파악하여 입찰물건을 선별합니다.
위드에이스에 정식으로 의뢰하실 경우 담당자가 고객님의 목적에 맞는 물건을 지속적으로 추천해 드립니다.

04. 권리분석

03.

경매는 복잡한 채무관계로 나오는 물건이기 때문에 정확한 권리분석이 없이 낙찰을 받게 되면, 입찰보증금을 잃거나, 소유권을 온전하게 소유하지 못하는 일이 발생할 수 있습니다. 권리분석에 자신이 없다면 믿을 수 있는 위드에이스의 제휴업체를 통해 안전하게 진행하시면 됩니다.

05. 현장조사

03.

권리분석을 마친 후, 현장에 방문하여 정확한 시세와, 해당물건의 하자, 서류상으로 파악할 수 없는 위험성 등을 체크해야 합니다. 위드에이스는 전문가의 현장조사를 통해 정확한 부동산의 가치와 위험을 사전에 예방합니다.

06. 입찰참여

03.

경매의 경우 언제라도 권리관계의 변동이 발생할 수 있습니다. 추가적인 변동사항을 체크하면서, 조사와 분석을 통해 나온 자료를 이용하여 최종 입찰결정과 입찰가격을 산정합니다. 위드에이스는 경매물건을 분석한 컨설팅 보고서를 통하여 예상낙찰가 등을 고객님에게 안내해 드립니다.입찰장에 동행하여 안전한 입찰이 될 수 있도록 해드립니다. 또한 고객님이 원하실 경우 대리입찰도 가능합니다.

07. 낙찰

03.

낙찰을 축하합니다!! 낙찰영수증을 꼭 챙기시고, 매각확정이 될때까지 변동사항이 발생하지 않는지 수시로 체크합니다. 위드에이스의 제휴업체에 의뢰하여 상담을 받으시고 진행하시면 됩니다.

08. 잔금납부 및 소유권이전

03.

매각확정일 이후 잔금납부기간이 정해집니다. 경락잔금대출 등을 활용하여 잔금납부 및 소유권이전등기 및 말소등기 촉탁을 진행합니다. 위드에이스와 업무제휴를 맺은 법률사무소의 명도전담팀이 직접 신속하고 안전하게 업무를 처리합니다.

09. 명도,사후처리

03.

점유자와의 협의를 통하여 신속하고 안전하게 낙찰물건의 명도를 진행합니다. 위드에이스는 법무법인의 명도팀의 담당자가 점유자와의 협상 및 법적절차를 통해 신속한 명도절차를 진행해 드립니다.

10. 완료

03.

경매의 모든 절차가 끝났으며 새로운 경매를 원하실 경우 부동산 고급정보를 지속적으로알려드립니다.

컨설팅업체 선택요령

정식 인가된 컨설팅 법인을 선택합니다

01.

일반 부동산 업소도 물론 업력이 오래되고 다수의 낙찰경험이 있는 컨설턴트가 있으며 변호사나 법무사, 세무사의 고문을 받고 있는 업체의 경우 좋은 결과를 이끌어 낼 수도 있겠으나, 보통 법인에 비해 조직력상의 한계, 법률지식상의 한계가 있고 만일의 경매사고 발생시 보상 받기가 쉽지 않습니다.

경매컨설팅수수료가 적절한지 판단하셔야 합니다.

02.

단순히 낙찰만 받아줄 뿐, 명도를 진행해주지 않아 현재 거주하고 있는 사람이 이사가 되지 않는다면, 예상치 못했던 비용을 더 부담해야 하는 경우가 흔히 발생합니다. 너무 저렴하거나, 합리적이지 않은 고가의 수수료를 요구한다면 조심하셔야합니다. 최초 수임계약시낙찰수수료 및 추가적으로 발생하는 명도비용까지 안내해주는 업체가 좋은 업체입니다. 이사비용 같은 추가 발생할 비용들에 대한 설명을 충분히 하지 않고 낙찰된 이후에 청구해서 불쾌하고 당황스러운 경우가 많이들 발생합니다.

수임계약서 없이 컨설팅을 진행하는 업체는 조심합니다.

03.

그래야만 혹시 모를 경매물건의 하자발생에 대하여 컨설팅 업무범위와 손해배상의 한도를 법적으로 보장 받을수 있기 때문입니다. 수임계약서에 필요한 주요내용 : 계약기간, 수수료, 컨설팅 내용, 피해보상 규정, 컨설팅 약관, 기타 특약이 기제되어 있는지 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

개별물건 입찰시에는 "권리분석 보증서" 및 "브리핑 자료"를제공하는 업체를 선정하셔야 합니다.

03.

계약서보다 좀 더 확실하게 안전을 보장 받기 위해서는 개별 물건에 대하여 권리분석한 보증서와 브리핑 자료 등을 받아두시는 것이 좋습니다. “권리분석 보증서"의 내용에는 「종합 권리분석 내용의 이상 유무, 인수할 임차인에 관한 권리 유무, 매각허가로 말소되지 않는 권리유무, 예고등기 유무, 관리비 연체조사 내용 등」권리분석에 대한 조사업체의 책임 보증 내역이 명시되어 있어야 합니다.

법인의 법인등기에서 등기번호, 상호 등의 내용을 확인하셔야 합니다.

03.

의외로 무허가 업체가 많기 때문이지요. 법인등기는 대법원 인터넷 등기소를 통해서 열람하실 수 있습니다.

명도를 합법적으로 진행할 수 있는 법률사무소인지 확인하셔야 합니다

03.

이사에 어려움이 생길 경우 확인할 수 없는 추가 비용을 요구하거나 담당자는 연락두절되고 법률사무소는 책임을 회피하는 등의 곤란한 상황을 피하려면 법률사무소의 공신력을 확인해야 합니다.

경매업무 뿐만아니라 일반 중개업도 처리하는 회사를 선택하셔야 합니다.

03.

투자한 경매물건에 대한 매매계약도 성의껏 처리해 줄것을기대할수 있기 때문입니다. 낙찰 및 입주 후에도 일반 중개업무,대출업무,인테리어/리모델링 공사까지 원스톱 서비스로 처리가능하면 금상첨화지요.

경매사고로 발생한 손해금액에 대해서 100% 보상해주는 업체를 선택하셔야 합니다.

03.

경매 사고 발생시 확실한 손해 배상이 필요하기 때문입니다. 사전에 경매사고에 대한 명확한 책임소재를 수임계약서에 명시하여 작성하고 만에 하나 일어날 수 있는 경매사고에 대하여 고객의 손해금액 전액100%보상하는지 확인하시기 바랍니다. 또한 개별물건 입찰전에 계약서나 권리분석 보증서상에 “권리분석의 오류 및 하자"에 대한 책임소재를 정확히 명시하고 있는지 꼼꼼히 따져보시기 바랍니다.

경매낙찰후에 낙찰 불허가 결정이 되거나 취하되었는데도 고객이 요청했음에도 컨설팅수수료의 반환을 미루고 다른 물건을 계속 들이미는 업체는 피하셔야 합니다.

03.

소규모 영세업체 또는 신생 경매회사들의 경우 수수료 환불을 꺼리고 미루는 일이 흔하기 때문입니다. 수수료를 지불한 후에라도 의뢰한 경매물건이 취소,취하,불허가 결정이 나면 즉시 수수료를 반환하는지 확인하시고 추후 그런 일이 발생되면 적극적으로 의사를 표명하시기 바랍니다.

피해야 할 전형적인 경매 브로커 상담유형 4가지

03.

1. 일단 무조건 만나자고 하는 곳. 쪽수나 기타 심리적 우위로 얼렁뚱땅 계약을 하게 할 수 있습니다. 전화로 문의사항을 충분히
   파악하고 나서 최종적으로 확인하는 마음으로 업체를 방문하셔야 합니다.
2. 이사비용에 대해 사전에 명확하게 설명하지를 않는 곳. 이사비가 추가로 발생됬다며 예상치 못한 돈을 요구 할 수 있습니다.
   그 뒤에는 좋은 대출업체 소개해줬으니 소개비, 업무 진행비 등등 명목을 만들어서 계속 요구하기 쉽습니다.
3. 수임계약서가 없거나 모호하게 작성되어 허술한 곳. 특히 금액 부분을 뭉뚱그려서 '상호간 협의에 의함' 등 구체적이지 않게 작성된
   곳은 불편한 상황을 맞이할 수 있습니다.
4. 컨설팅 수수료가 턱없이 낮은 회사는 조심해야합니다. 추후 다른 명목으로 비용을 추가하여 실제 합리적인 금액보다 더 비용이
   지불 되는 경우가 많습니다.

입찰시 주의사항

01. 정확한 시세파악이 중요합니다.

01.

법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가 회사에서 산정한 최초경매가격입니다. 물론 공신력있는 평가회사에서 산정한 만큼 신뢰성은 가지고 있지만 법원감정가를 맹신해서는 안됩니다. 경매물건속성상 가격평가시점과 현재시점에서의 가격차이가 날수 있으므로 반드시 현재시세를 정확히 조사하는 것이 필요합니다.

02. 권리분석은돌다리도 두들기는 심정으로 꼼꼼하게 해야 합니다.

02.

권리분석은 부동산 경매의 기본입니다. 등기부상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부를 분석해서 낙찰이후에 말소되지 않고 이수해야 할 권리가 없는지 파악해야 합니다. 권리분석을 철저히 하지 않는다면 본인의 그동안의 땀과 노력은 고사하고 오히려 시세보다 더 비싸게 사는 격이 되는 조심하여야 합니다.

03. 현장조사는 선택사항이 아닌 필수사항입니다.

03.

부동산은 현장답사를 하지 않고 진정한 가치를 판단할 수 없습니다. 또한 현장방문전 부동산 등기부등본과 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획학인원, 지적도나 임야도 등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지, 이용상의 제한이나 거래규제등은 없는지 검토하여 정확한 가치를 평가하여야합니다.

04. 경매절차에 대한 시간 계획을 충분히 고려해야 합니다.

03.

경매는 변수가 많이 발생할 수 있습니다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소,변경,연기 될 충분한 소지가 있으므로 계획이 정확이 맞아 떨어지지 않는 경우가 종종 있습니다. 예상했던 낙찰 시기가 늦춰지기도 하고, 낙찰 받은 곳에 입주하거나 임대를 놓아 보증금을 회수하겠다는 계획이 무산될수도 있습니다.

05. 자금 계획을 넉넉히 세우고 입찰에 참여해야 합니다.

03.

경매는 계약금, 중도금, 잔금과 같은 일반적인 거래와는 달리 낙찰시 10~20% 가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야합니다. 보통 낙찰을 받고 1개월내에 잔금전액을 납부해야 하므로 부대비용을 감안하여 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출가능여부등을 충분히 검토한후 입찰결정을 하여야 합니다.

06. 현재와 미래가치를 고려해서 입찰가격을 결정해야 합니다.

03.

경매물건은 싸야한다 라는 단순한 생각으로 감정가나 현시세보다 싸게 사는 것에만 너무 연연하여서는 안된다. 부동산의 미래가치가 크거나 꼭 사야만 하는 경우라면 가능한 범위내에서 입찰금액을 넉넉히 쓰는 것이 좋습니다.

07. 경매참여시 사소한 실수도 조심해야 합니다.

03.

입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소됩니다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의깊게 들으시고 응찰하시기 바랍니다. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록하여 후회하는 일은 없어야 합니다.

08. 특수 물건은 조심 또 조심해야 합니다.

03.

통상 보증금은 감정가의 10%이지만 20%를 내야 하는 물건도 있으며 낙찰이 됐지만 잔금납부가 안되서재매각하는 물건도 있습니다. 다시 나온 경매 물건에 응찰할 때는 각별히 조심해야 합니다. 법정지상권, 유치권, 예고등기등 특수 물건에 투자할 경우 잘 되면 고수익을 동반할 수 있지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 합니다.

09. 명도에 대한 대책을 준비하고 입찰에 참여해야 합니다.

03.

법원경매에서 도입부분의 난관은 권리분석이고 결말 부분에는 명도라는 어려움이 있습니다. 법적으로는 소유권을 취득한 것은 사실이지만 최종적으로 집열쇠를 완전히 넘겨받아야만 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의하여야 합니다. 명도의 원칙은 대화와 타협입니다. 강제집행을 할때에도 비용이 발생하고 마찰로 인한 후유증이 생길수 있기 때문에 적절한 범위 내에서 대화로 풀어나가는 것이 가장 좋습니다.

10. 서류상보이지 않는 함정을 조심해야 합니다.

03.

각종 부동산서류를 통해서도 파악이 안되는 것은 법정지상권, 분묘기지권, 유치권등이 있습니다. 이는 권리의 순의에 상관없이 낙찰이후에도 말소되지 않으며 경락인이 부담으로 남게 됩니다. 또한 실사를 통해서만 밝혀질 수 있는 미납관리비여부도 파악해야합니다. 경매물건중 변경. 연기가 빈번한 경매물건이나 유찰이 많은 물건은 일단 주의하고 그 원인을 분석해야합니다. 의심의 여지가 있는 경우에는 전문가의 도움을 얻는 것도 필요합니다.